La Loi de Robien Une loi de Défiscalisation Victime de son Succès?La Loi de Robien est une mesure permettant aux investisseurs de financer une partie de leur patrimoine grâce à leurs impôts.
Si vous êtes sur le point de réaliser un investissement locatif, la loi de Robien vaut certainement la peine d'être considérée. Elle est susceptible d'amener votre investissement à des niveaux de rendements qui dépassent les 10%!
Cet article explique en détail le mécanisme de cette loi et fait le point sur la situation actuelle du marché de l'investissement défiscalisant.
La forte demande qu'elle crée du coté des investisseurs n'est pas suffisamment satisfaite par les créateurs d'offre professionnels.
L'utilisation d'internet améliore cependant la situation, je vous invite à découvrir comment.
La Loi de Robien - Qu'est ce que c'est?La Loi Robien est né de l'ambition gouvernementale de re-peupler à la location des zones où l'offre locative fait défaut. Le but est de motiver les investisseurs par un soulagement fiscal.
Anciennement baptisée, Loi Besson, la loi à été remodelé en Mars 2003 pour prendre en compte certaines réalités de terrain pour lesquelles l'ancienne loi n'était plus adaptée.
En quoi consiste t'elle?
La loi vous offre à vous, futur investisseur, la possibilité de réduire vos impôts à condition que que votre investissement soit destiné à la location pendant une durée minimum de 9 ans.
Cette loi s'applique principalement à l'acquisition de biens neufs mais dispose aussi de mesures spéciales pour les biens anciens qui nécessitent des efforts de rénovation.
Pour que la loi atteigne son but: faire chuter les loyers là où ils se sont envolés par manque d'offre locative, des zones de priorité ont été indiquée au travers d'un plafonnement des loyers.
Les plafonds de loyer sont plus hauts dans les zones prioritaires (vous pouvez consultez une carte avec ces plafonds sur http://wwwloi2robien.omc/loi-besson-robien.php)
Pour bénéficier de la loi, il faut donc que votre logement soit loué à un tarif au mètre carré inférieur à ces plafonds.
Par exemple: 18 euros/m2 sur Paris et sur certaines villes de Province.
Lorsque vous pouvez justifier de loyers perçus pendant la période d'imposition, vous êtes en droit de déduire de vos impôts, un montant calculé en fonction du déficit foncier que vous vous êtes crée à cause de l'emprunt contracté pour acheter votre logement.
Ce déficit est purement artificiel comme vous allez le constater.
La Loi de Robien - Comment ça Marche ?La loi dit que vous pouvez effectuer un abattement sur vos revenus fonciers de 8% du prix d'acquisition du bien pendant les 5 premières années puis de 2.5% pendant encore 10 années supplémentaires.
Cela vous permet de vous créer un déficit foncier, donc de ne pas payer d'impôt lié à vos revenus locatifs, mais aussi de déduire de vos revenus imposables, le montant de ce déficit.
Vous bénéficiez aussi d'une déduction forfaitaire de 6% sur les loyers perçus (cette déduction est relativement marginale comme vous allez le voir ci dessous).
En fait, pour bien comprendre ce mécanisme, il faut tout d'abord considérer votre impôt foncier.
En tant que propriétaire loueur, vous vous créez des revenus locatifs qui sont à considérer dans le cadre de l'impôt foncier. Comme dans tout calcul d'impôt, certaines réductions sont possibles sur ces revenus. En général, elles sont insuffisantes pour créer un solde négatif et le solde obtenu vient normalement s'ajouter à vos revenus imposables.
Hors, grâce à l'amortissement Robien de 8% pendant 5 ans puis 2.5% pendant 10 ans, votre revenus foncier fond comme une peau de chagrin et devient facilement négatif dès que l'on prend en compte les intérêts d'emprunt (déductibles des revenus fonciers).
Vous pouvez accéder au texte officiel édité par le ministère de l'habitat en cliquant ici.
La Loi de Robien - Son Avantage en ExemplePour bien comprendre comment se calcule votre bilan foncier. Je vous propose de suivre de près cet exemple:
Vous investissez dans le cadre de la loi Robien sur un logement d'une valeur de 100 000 euros, y compris frais de notaire.
Les loyers perçus vous rapportent 5000 euros par an.
Le montant des intérêts d'emprunt que vous remboursez annuellement s'élèvent à 4600 euros (il ne s'agit que des intérêts, pas du remboursement du capital).
Parceque vous confiez la location à une agence et que vous avez souscrit une assurance location pour ne pas être pénalisé en cas de difficulté avec les locataires ou si ceux ci venaient à manquer, vous avez des charges de location s'élevant à environ 15% du montant du loyer perçus soit 750 euros par an.
Votre revenu foncier se calcule donc (pour la première année) de la manière suivante:
+ 5000 euros de loyers
- 4600 euros d'intérêt d'emprunt
- 750 euros de charges
- 8000 euros d'amortissement Robien (8% du prix d'achat)
- 300 euros de déduction forfaitaire (6% des loyers perçus)
Total = 8650 euros de déficit foncier
Ce montant est entièrement déductible de votre revenus imposable et va donc vous faire bénéficier d'une réduction d'impôt. Le montant de cette réduction dépendra bien entendu de votre revenus et du nombre de vos parts fiscales.
Pour évaluer complètement le bénéfice offert par la loi, il faut aussi considérer que:
l'amortissement Robien sera réduit à 2.5% du prix du bien après les 5 premières années.
Le déficit foncier annuel déductible des impôts est limité à 10 700 euros, cependant, si il est supérieur à cette limite, la différence pourra être reportée sur les 10 années suivantes.
A condition néanmoins que le bilan foncier de ces années soit positif. Cela permet donc de récupérer un peu à la fin de la période d'amortissement Robien si votre déficit annuel dépasse cette limite. Mais en pratique, cela correspond en général à limiter le bénéfice fiscal de la loi Robien à l'effet de ce déficit foncier maximum de 10 700 euros.
En effet, Si vous êtes en mesure de vous créer un déficit foncier annuel supérieur à 10 700 euros, il vaudra généralement mieux investir dans le cadre d'autre loi (telle que la loi Malraux) pour réussir à maximiser vos droits.
Peut être seriez vous intéresse par un petit fichier Excel vous permettant de mieux comprendre ce mécanisme. Téléchargez le ici
Le document vous permettra de faire varier le prix du bien, du loyer mensuel perçu et du remboursement lié à l'intérêt de l'emprunt. En supposant que vous n'ayez pas d'autre revenus fonciers, il vous donnera année après année votre bilan vis à vis de l'administration foncière. Bilan qui correspond alors à la modification de votre revenus imposable.
A Quoi Vous Sert un Conseiller en Défiscalisation ?Comme vous commencez sûrement à le comprendre, selon chaque situation correspond un montant d'investissement, un mode de financement et une loi défiscalisante représentant un optimum.
Cette optimum pourrait en théorie s'obtenir en examinant en détail toutes les possibilités qui vous sont offertes compte tenu de votre capacité d'investissement et de vos ambitions.
Malheureusement ce genre de service n'existe pas, et compte tenu de la grande quantité de paramètres, le résultat d'un tel service serait sûrement un rapport d'une centaine de pages assez indigeste à parcourir.
La solution employée pour dénicher un optimum défiscalisant reste donc l'intervention d'un expert hautement familier avec les montages légaux et financier.
L'idée est que votre situation personnelle ressemble toujours un peu à une autre situation déjà rencontrée. Comme à chaque conseil un travail est effectué pour vérifier que telle ou telle proposition s'approche de l'optimum, les conseillers en défiscalisation expérimentés sont tout à fait capable de déceler le montage optimum après quelques minutes d'entretien seulement.
Si un tel entretien vous garanti de savoir quel type d'investissement vous devez rechercher et de quelle manière il conviendra de le financer (apport ou pas, emprunt amortissable ou In Finé, durée et montant des remboursements), il ne vous garantis pas de pouvoir agir instantanément tant le rapport entre l'offre et la demande sur des biens défiscalisant est actuellement défavorable à l'investisseur.
Oui, il y a une véritable pénurie de biens défiscalisant.
En théorie, la loi vous autorise à tout organiser vous même. Achat du logement. location sous le plafond, déclaration d'impôt etc.. Si vous avez du temps, et que vous êtes familier avec ce type d'activité alors vous pouvez vous lancer.
Mais si vous êtes déjà bien occupé et que vous ne souhaitez pas vous surcharger d'un soucis supplémentaire, vous avez besoin d'une offre toute faite (un produit de défiscalisation), montée et gérée sur la durée par des professionnels et dont les bénéfices sont prévus et garantis sur toute la durée de l'investissement.
Malheureusement, tout n'est pas disponible et face à la forte demande des investisseurs, les quelques biens offerts à la défiscalisation s'envolent comme des petits pains.
Pour défiscaliser sur le type de logement que vous souhaitez à l'endroit ou vous le souhaitez, il vous faut soit de la chance, soit que vous soyez très flexible au niveau de vos ambitions.
Voila d'ailleurs pourquoi la plupart des conseillers en défiscalisation vous diront qu'il ne faut même pas chercher à regarder où se trouve le logement. Ils savent que cela va vous prendre un temps fou pour trouver le bon investissement (voir que vous ne le trouverez jamais) alors qu'ils souhaitent évidement que vous fassiez affaire avec eux.
Aujourd'hui, la situation est telle qu'un conseiller faisant bien son travail est obligé de vous forcer la main. Sinon, il aura perdu son temps et vous ne serez jamais garanti de pouvoir financer un investissement défiscalisant.
Si il est donc totalement impossible de pouvoir vous garantir d'investir sur la localité et le type de logement que vous souhaitez, il est aujourd'hui néanmoins possible d'augmenter vos chances de satisfaction dans des délais relativement brefs grâce à l'utilisation d'internet.
Les Services de Défiscalisation par Internet,un Atout Supplémentaire pour l'Investisseur
D'une part, grâce à internet, vous allez pouvoir démarcher très rapidement de nombreux conseillers sur toute la France. Vous allez pouvoir consulter de nombreuses offres disponibles et vous manifester si elles vous intéressent.
Malheursement, la situation est souvent la même que celle décrite ci dessus et les conseils qui vous seront prodigués consisteront souvent à vous insister à investir sur la base unique de la notion de plus-value patrimoniale et non sur celle de votre souhait d'investir sur tel ou tel endroit et sur tel ou tel type de logement.
Mais heureusement certains services, comme celui offert par loi2robien.com ont été conçus pour rendre rentable une activité qui consiste à dénicher pour l'investisseur le produit d'investissement correspondant à ses capacités et ses envies.
L'idée est que si nous ne pouvons pas vous garantir de vous trouver le bien de vos rêves, nous pouvons tout de même vous garantir que nous vous informerons à l'instant même où nous trouverons un bien correspondant à vos attentes.
Pour vous, investisseur, cela augmente les chances de pouvoir agir dans les conditions qui sont les vôtres.
Pour nous, conseillers, internet nous permettant un grand nombre de contacts, nous sommes garantis de la rentabilité de la démarche, ce qui nous permet d'être encore plus à l'écoute des attentes de nos clients que nous ne poussons jamais à investir sur un logement qui ne leur convient pas.
A ce jour, ce type de service semble encore être unique. Il serait pourtant souhaitable qu'il se généralise car chaque investisseur pourrait alors s'inscrire à de nombreux services et multiplier ainsi ses chances d'être contacté pour un bien qu'il l'intéresse vraiment.
Puisse cet article y contribuer...
Pour bénéficier d'un service de recherche de biens en défiscalisation personnalisé, je vous invite à voUs rendre sur: Service de sélection privilège en loi robien
Article écrit par:
Lionel Palazzi
Manager principal
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