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Déductibilité des intérêts d'emprunt : six cas pratiques

Pour bien cerner le nouveau mécanisme de la déduction des intérêts d'emprunt, voici six cas pratiques : achat avec ou sans travaux, vente en VEFA, achat d'un terrain, etc. Tout ce qu'il faut savoir.
En matière d'achat de l'habitation principale, rien n'est jamais simple et plusieurs cas de figure peuvent se présenter. De l'achat d'un terrain au logement en VEFA, comment s'applique le nouveau dispositif de la déductibilité des intérêts d'emprunt ? L'unique question à se poser quand on achète dans l'ancien : à quelle date a-t-on acquis le bien ? En effet, la déductibilité des intérêts s'applique à toutes les ventes de résidence principale pour lesquelles l'acte authentique a été signé a compter du 6 mai 2007. Dans le neuf, c'est la date d'ouverture de chantier sert de référence. Voici quelques exemples pratiques.

Achat d'un logement ancien, avec ou sans travaux


Un couple achète un logement ancien en septembre 2007 avec un emprunt. Comme il verse la première mensualité le 4 octobre 2007, il a droit au crédit d'impôt :

- au taux de 40 % pour les intérêts versés au titre des douze premières mensualités, soit les trois dernières de l'année 2007 et des neuf premières de 2008,

- au taux de 20 % pour les intérêts versés les quatre années suivantes, soit les trois dernières mensualités de l'année 2008, celles versées au titre des années 2009 à 2011 et, celles des neuf premières mensualités de l'année 2012.

A noter que si le contribuable réalise des travaux dans le logement ancien qu'il achète, ceux-ci doivent être finis dans les douze mois suivant l'achat du bien immobilier, pour ouvrir droit à la déduction des intérêts d'emprunt. Par conséquent, si les travaux ne sont pas terminés dans les douze mois suivant l'achat, l'acquéreur qui les finance à crédit ne pourra pas déduire les intérêts liés à ces travaux.



Achat d'un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)


A la différence de l'achat dans l'ancien où les intérêts se déduisent immédiatement, l'administration fiscale propose deux solutions de déduction au contribuable qui achète en VEFA. Il peut en effet déduire les intérêts dès la première mise à disposition des fonds (application immédiate du crédit d'impôt), ou alors patienter pour déduire les intérêts lors du déblocage intégral des fonds intervenant à la livraison du bien (application différée du crédit d'impôt). En termes d'impact fiscal, la seconde solution est plus avantageuse pour le contribuable.

Le match application immédiate ou différée


Achat d'un terrain et construction d'une maison individuelle


L'achat d'un terrain et la construction d'une maison individuelle peuvent donner lieu à la déduction des intérêts d'emprunt, dès lors que la date d'ouverture de chantier est postérieure au 6 mai 2007. Prenons l'exemple d'un couple qui acquiert un terrain en septembre 2006 afin d'y faire bâtir une maison individuelle. Ce couple finance ses dépenses de construction avec un emprunt dont il rembourse la première mensualité le 15 juin 2007. La déclaration d'ouverture de chantier est, elle, déposée le 1er juin 2007. A compter de cette date, le couple peut déduire les intérêts versés au titre de l'emprunt contracté pour l'achat du terrain et ceux versés au titre de l'emprunt finançant les dépenses de construction. Toutefois, il doit s'engager par écrit, à affecter le bien à son habitation principale avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du contrat de prêt, soit ici avant le 31 décembre 2009.

Fiscalement, ce couple a droit au crédit d'impôt :

- au taux de 40 % : les intérêts versés au titre des sept mensualités de l'année 2007 et des cinq premières mensualités de l'année 2008 ;

- au taux de 20 % : les intérêts versés au titre des cinq dernières mensualités de l'année 2008, au titre des mensualités versées au titre des années 2009 à 2011 et au titre des sept premières mensualités de l'année 2012.



Réalisation de travaux plus de douze mois après l'acquisition


Pour qu'une acquisition dans l'ancien à rénover soit éligible à la déduction des intérêts d'emprunt, les travaux doivent être réalisés dans les douze mois suivant l'achat.

En mai 2005, un contribuable achète un appartement. En juillet 2007, il contracte un emprunt afin de financer la rénovation de ce logement et verse la première mensualité de remboursement le 10 août 2007. Dans cette situation, le fisc ne l'autorise pas à déduire ses intérêts d'emprunt. Intervenant avec un délai de plus de douze mois après l'achat, les travaux ne peuvent pas être considérés comme concomitants à cette acquisition.



Achat d'un local et transformation de celui-ci en logement


La déduction des intérêts d'emprunt de la résidence principale concerne également tout achat d'un bien immobilier, par exemple un magasin ou un bureau, qui est ensuite transformé en habitation.

En octobre 2007, un contribuable achète un local pour le transformer en immeuble à usage d'habitation. Il finance cette opération par un emprunt immobilier et verse la première mensualité de remboursement le 1er décembre 2008. La déclaration d'ouverture de chantier est déposé le 15 mars 2008. Ce contribuable a droit au crédit d'impôt

- au taux de 40 % : les intérêts versés au titre de la mensualité de décembre 2007 et des onze premières mensualités de l'année 2008 ;

- au taux de 20 % : les intérêts versés au titre de la dernière mensualité de l'année 2008, au titre des mensualités versées au titre des années 2009 à 2011 et, au titre des onze premières mensualités de l'année.



Achat d'un immeuble affecté pour partie à la location


La déduction des intérêts d'emprunt de la résidence principale ne s'applique qu'à la partie d'immeuble destinée à ladite résidence occupée par le contribuable. Par conséquent, si l'autre partie est destinée à être donnée en location, elle n'est pas éligible à ce dispositif fiscal.

En décembre 2007, un couple achète un immeuble de 200 mètres carrés, composé de deux logements. Il finance cette opération par emprunt et règle la première mensualité le 15 janvier 2008. Le couple affecte immédiatement un des logements, de 120 mètres carrés, à sa résidence principale. Le second est mis en location.

Ce couple a droit à un crédit d'impôt, dans la limite des plafonds annuels de dépenses, au taux

de 40% : 120/200 èmes des intérêts versés au titre des douze mensualités de l'année 2008;

de 20% : 120/200 èmes des intérêts versés au titre des douze mensualités au cours des années 2009 à 2012.

Source : http://www.lesechos.fr/patrimoine/impots/300257313.htm

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